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小区业主违规乱停车,物业怎样做才合情、合理,又合法?

随着居民私家车拥有量急剧增加,小区内乱停车现象越来越普遍。在封闭、空间有限的小区里,乱停车不仅致堵还极易埋下安全隐患,部分小区曾发生过因乱停车导致救护车、消防车进不来而影响救援的事件。长期以来,小区内乱停车现象禁而不绝,甚至愈演愈烈。


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案例


近日,一车主在某小区未将车辆停放在规定的车位上,遭物管保安锁车,后交纳30元罚款后,才得以离开。事件发生后,不少业主认为,小区车辆违规停放影响到其他人的出行,必须要严加谴责!而保安对自己这种“严加管理”行为也认为是理所应当。


专家解读


1、根据《行政处罚法》相关规定,罚款属于行政处罚的一种,除法律、行政法规、地方性法规、部委规章及地方性规章外,其他规范性文件不得设定行政处罚,因此物业公司制定的文件不得设定罚款,且物业公司也不具备法律授予的行政处罚权,自然也就无权要求违规停车的车主缴纳罚款,物业公司的这种处罚行为即不具备合理性和合法性。


2、物业也无权锁车,对违规停车的车辆上锁,侵犯了业主的物权,如果造成车辆损失的,物业还要承担相应的赔偿责任。


3、根据《合同法》的规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,如果物业公司在签订物业管理合同时约定了可以对于业主违规停车的行为进行收费的话,则物业公司可以根据合同约定对业主收取违约金,但违约金不能通过锁车等不正当方式强行收取。


4、如果物业公司在签订物业管理合同时对此未作明确约定,那么物业公司不得对业主违规停车的行为收取任何费用。


法律风险防范


对于小区中存在车辆乱停的现象,物业公司应当通过合法、合理的手段来进行管理。


物业公司作为小区秩序的管理者,接受业委会的委托提供物业管理服务,而车辆停放服务则是由辖区物业管理服务附带产生的附加服务,物业公司有权对停车场进行经营管理,并收取车辆停放费。


对于这一服务,物业公司可以在物业管理合同或者与业主另行签订的车位有偿使用合同当中作出明确约定,约定在业主不按照管理规范将车辆按秩序停放在合理位置上时,物业公司有权对其作出锁车的处理,并要求其交纳一定数额的违约金,如果发生对其他业主的利益造成损害或者妨碍到消防车辆驶入等情况的,还应当予以赔偿。


当有了合同的明确约定以后,物业公司对于乱停车的业主就可以采取锁车并要求其交纳违约金的方式进行处罚了,但值得注意的是,首先,锁车行为不能对车辆造成任何损坏,其次,当业主按照管理规范将车辆停在了指定位置上时,物业公司对车辆的受损、灭失情况承担风险。


所谓车辆管理中车辆的损坏和灭失主要指在物业辖区内的停车场经营车辆停放服务过程中,车辆发生车身受损、车辆灭失等情况。车辆停放期间车辆外表可能被第三人用器具划伤,也可能会被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏,也有可能在停放期间被盗窃或者抢劫。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业公司面临赔付金额较大的风险。此类事件的责任承担关键在于停车性质的判断,双方之间保管合同法律关系的成立与否决定了物业公司的赔与不赔,因此,首先要与业主或者使用人签订车辆服务协议,明确合同性质,排除保管关系。


根据以往法院的判例来看,如果保管合同关系不成立,则物业公司无需对车辆的毁损或灭失承担责任。其次,物业公司可以从停车场硬件建设及维护来防范风险,确保停车场的规划和建设符合法律规定的条件,在选址上尽量避开广告牌、危墙等,同时须负责做好相关停车场设施的维护和维修保养,在日常巡查当中及时发现和解决问题,排除危险。


另外,将停车场车辆停放服务的内容制作成公示牌,安置在停车场显着位置,明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任等,停车场内因维修工程等原因可能造成停放车辆损害时,应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知,并将可能造成车辆损害和危险的区域进行单独围栏和隔离,明确禁止车辆停放在上述区域。


治理对策


1、物业公司的罚款是不对的,于法无据。但如果有业主公约或业主大会的相关决定,可以对违约的相对人处以违约金等处罚措施,违约金的收支管理应当明确和规范。


2、物业公司对小区内车辆乱停放的指引、疏导、劝阻、排除妨碍、提供帮助等管理措施,是于法有据、正当合理的,也是其必须履行的义务;与此相关的驾车人或车主,应当配合其管理。


3、物业公司的上述管理措施,其权力和职责的本质,来源于有关法律法规规定和全体业主的授权。


4、可在小区主干道设置隔离设施,加强管理,物业公司的相关管理措施及后果等,应当与业委会及时沟通。


5、可对业主乱停车的不文明行为书面提醒或通过宣传栏、电子屏等批评,并及时告知政府执法机构。


6、对于严重违规或违反社会公德者,可以与诚信机制联系处理。


7、对违停车辆和违停现场进行拍照和录像。


8、电话通知车主限时将车辆移开并对电话录音进行证据保全。


9、必要时通知交管部门进行现场处理。


10、在紧急情况下,请专业机构将违停车辆拖离,并要求违停车主承担物业公司垫付的拖车费。


11、在禁停区域设立禁停标志,并在有消防通道的地方打上桩,防止被占用,以此来规范停车行为,做好管理痕迹。


12、物业公司可以针对停放车辆这一物业服务项目收费制度进行修改和完善,调整地面停车位和地下车位收费标准,引导业主将车辆停放在地下车库,提高小区内车位使用率,减少地面的停车压力。


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